向轻资产运营转型，正成为房企抵御周期波动的压舱石。
新城控股披露完2025年业绩之后，其经营数据和转型路径，引发业内对“开发商”转型为“商业运营商”以及构建新发展模式的重新审视。
报告显示，截至2025年底，新城控股在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业在营数量达178座，出租率稳定在97.86%高位；商业运营总收入为140.9亿元，同比增长10%。
“公司目前的商业租金收入增长稳定可持续，质在量先，质在价先。”新城控股董事长兼总裁王晓松在2025年业绩暨现金分红说明会上向投资者及《证券日报》等媒体记者表示，商业消费与城市功能升级为商业综合体运营提供了更广阔的空间，为吾悦广场等商业项目的持续繁荣创造了坚实土壤。作为全国性商业运营龙头企业，公司在行业深度调整期以差异化策略构建核心竞争力，通过强化匹配消费需求的项目定位、精细化品牌组合、沉浸式场景创新、多维度会员生态联动，持续夯实商业基本盘。
重塑盈利结构
经过多年实施“住宅+商业”双轮驱动战略和持续提升商业运营能力，新城控股如今已晋升为从增量开发转向存量运营且实现转型突破的标杆企业，并已获得资本市场重估。
“2025年，公司聚焦商业管理精细化，优化项目运营效率，不断提升资产运营质量，为公司主业发展提供坚实支撑。”新城控股董事会秘书李峰在业绩说明会上表示，公司将持续做大做强吾悦品牌，着力推进商业运营综合能力的提升。
新城控股2025年财报显示，该公司全年实现营业收入530.12亿元，归属于上市公司股东的净利润为6.8亿元，整体毛利率为27.42%。
从盈利结构分析来看，毛利率同比大幅提升7.62个百分点，核心动能来自商业运营业务。报告显示，新城控股旗下吾悦广场2025年客流总量20.01亿人次，销售额970亿元，同比分别增长13.31%与7.18%；物业出租及管理业务贡献毛利90.95亿元，占公司总毛利比重从上年同期的48%大幅提升至63%，同期，该板块毛利率更是达到70%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，商业运营的高毛利和高占比，表明新城控股盈利结构的根本性改善，由过去的传统开发业务为主转向以高毛利率的运营性业务占大头，可谓商业运营板块已撑起公司发展的“半壁江山”，印证了其跑通由开发商转向商业运营服务商的转型路径。
跑通这一路径，将为新城控股带来多重利好。一是持续稳定的现金流收入。截至2025年底，新城控股在手现金余额68亿元，经营性现金流净额为14.25亿元，经营性现金流净额连续8年为正，为其进一步扩张商业板块业务或者轻资产外拓规模提供流动性支持。二是基于公司在房地产行业债务违约多发的环境中保持“零违约”纪录的底色，使其受到监管机构和投资者的认同，在创新融资渠道和降低资金成本层面屡屡闯关成功。三是有助于公司从“开发商”向资产“管理者”转型，大资管战略全面起势。
国际知名投行摩根士丹利在去年12月的行业研究报告中表示，新城控股与华润置地作为稳健的商场营运商，将受惠于“十五五”规划对消费的重视及房地产投资信托基金的强劲政策利好。
转向“全业态综合管理服务商”
当房地产行业进入存量时代，叠加《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》自2025年12月31日起实施的政策支持，拥有韧性极强的商业资产及运营能力，意味着商业地产标的不再是沉睡的被动抵押资产，而是通过主动管理可获取超额管理收益的造血性增值资产。
新城控股董事会秘书李峰在业绩说明会上表示，2025年，公司成功发行机构间REITs和美元债，有效盘活存量资产，拓宽融资渠道，为公司优化资产结构、提升资源配置效率提供了有力支持。
李峰提到的这笔REITs对当下新城控股的发展尤为重要。2025年11月，新城控股成功发行以青浦吾悦广场为底层资产的“吾悦广场机构间REITs”，发行规模6.16亿元，配套4.1亿元债权部分。该产品不仅是全国首单消费类机构间REITs，更是全国首单A股上市民营企业发行的机构间REITs，创下行业“双首单”纪录。
这不仅仅是创新融资工具的实践，更重要的意义在于，新城控股用“疏通退出通道”完成“投融管退”闭环，回应市场对商业资产流动性难的担忧，实现从“重资产持有”到“轻资产运营”并得到资本市场认可，促使商业板块成为驱动发展的核心引擎，推动公司从开发商到大资管平台的转型。
在业内看来，新城控股的新商业模式，已从单一项目开发升级为生态构建，与3.55万品牌、5497万会员、金融机构、委托方形成共生网络。未来，随着PRE-REITs储备与扩募推进，这一全链条能力将进一步释放，助力公司在存量时代脱颖而出。
当然，市场竞争压力亦不容忽视。王晓松坦言，市场存在竞争加剧、消费降级持续、商户新开店意愿下降等诸多不确定性，这将对公司的商业运营收入产生一定的挤压效应。其明确表态，面对上述可能发生的不确定性风险，公司将提前做足准备，持续优化管理颗粒度、强化前置沟通、合理有序管控现金流、提升经营能力及效率。
他进一步称，为适应行业发展新形势，持续放大地域深耕优势，公司已于2022年正式成立新城建管轻资产平台，定位为全业态综合管理服务商。依托集团高效的运营体系与成熟的商业品牌影响力，尤其在商业综合体领域，平台不仅输出标准化的招商与运营管理体系，也结合属地消费特征进行差异化打造，助力委托方项目高效落地与稳健经营，推动公司“轻重并举”协同发展，在重点城市群不断拓展商业运营的新版图。
此外，对于投资者颇为关注的分红事宜，李峰也在业绩说明会上予以回应。他表示，公司始终重视股东回报，自上市以来累计现金分红145.95亿元。未来，公司将在确保日常经营正常、现金流合理的前提下，结合经营实际和发展规划，积极研究回报股东的具体安排，努力实现与投资者的共赢。（记者 王丽新）
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