A股市场持续走强，“股债跷跷板”效应下，具有类固收属性的公募REITs出现回调，已完成扩募的6只公募REITs产品中，有5只的收盘价较扩募价格出现折价。
业内人士表示，公募REITs扩募往往在交投较为活跃、市场参与情绪较高的时期进行。当前，REITs市场估值整体回调，带动扩募资产出现折价。短期看，折价可能会在一定程度上冲击市场信心，而长期有助于市场回归价值投资，建立有效的价格发现和流动性支撑机制。
多只产品扩募份额折价
公募REITs市场自三季度以来持续震荡回调。截至10月24日，中证REITs全收益指数报收于1045.13点，相比6月23日1124.91点的阶段高点回撤超7%。已经完成扩募的6只公募REITs，有5只产品最新收盘价相比扩募价格出现折价。
Wind数据显示，上述6只产品平均折价率为12.34%，其中，华安张江产业园REIT折价超过19%，中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT折价超17%，红土创新盐田港REIT折价约15%。
2025年完成扩募的2只公募REITs折价幅度较小，截至10月24日，华夏北京保障房REIT折价3.6%，国泰海通临港创新产业园REIT略微溢价0.63%，不过在完成扩募后，国泰海通临港创新产业园REIT曾多次跌破扩募发行价。
在先锋瑞驰看来，扩募产生折价主要是因为项目定价基准日处于REITs市场价格高位区间，虽然有不低于定价基准日90%的规定，但实际上会非常贴近基准日收盘价格。比如华夏北京保障房REIT定价为“98折”、国泰海通临港创新产业园REIT为“94折”。而在扩募完成后不久，市场进入调整，系统估值回落导致出现折价。
北京一位REITs基金经理分析，公募REITs的扩募一般会在市场参与情绪较高、交易较为活跃的情况下择时发行。在市场情绪波动、投资偏好发生变化及流动性变动时，二级市场价格容易发生波动。
有助于市场回归价值投资
投资人士认为，折价对REITs市场短期或有心理方面的冲击，但长期有助于市场回归价值投资。
“REITs折价是市场供需、资产信心、宏观环境等多重因素叠加的结果，短期折价并不代表资产长期价值恶化，而是市场机制的自我修正。虽然短期可能会在一定程度上冲击市场信心，增加项目融资难度，但长期看，有助于市场回归价值投资。关键在于底层资产能否持续产生稳定的现金流，以及市场能否建立有效的价格发现和流动性支撑机制。”沪上一位基金经理表示。
先锋瑞驰表示，折价对于后续的扩募是一个心理上的冲击，使得资金对于发行价格的安全边际要求更高，发行方与投资方之间的博弈关系更加复杂。目前，大部分上市REITs产品属于传统产业，资产估值存在天花板。在新旧动能转换阶段，在消费和投资暂时疲弱的情况下，资金可能会有新的选择。
谈及当下REITs的投资价值，先锋瑞驰表示，估值有绝对水平和相对水平两个维度，当前REITs的问题是前期驱动因素即利率下行因素告一段落，而分子端提振效果不明显，导致估值弹性不高。另外，REITs绝对分派率虽有所回升，但与红利股品种相比，优势并不明显。REITs价格抬升，要分子端和分母端两个方向上出现正向变化，即“戴维斯双击”。（记者 方丽 陆慧婧）
免责声明：以上内容为本网站转自其他媒体，相关信息仅为传递更多信息之目的，不代表本网观点，亦不代表本网站赞同其观点或证实其内容的真实性。如稿件版权单位或个人不想在本网发布，可与本网联系，本网视情况可立即将其撤除。